INFORMATIONS " IMMOBILIER" SNPI
Informations et Connaissances ( SNPI)
L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période a suscité certaines difficultés d’interprétation et d’application notamment dans le domaine immobilier.
L’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de covid-19 la modifie et la complète.
1) Le délai légal de rétractation est censé n’avoir jamais été interrompu. L’article 2 de l’ordonnance 2020-306 prévoit que « Tout acte, …, prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, …. qui aurait dû être accompli entre le 12 mars et le 24 juin 2020, sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.
Cet article 2 est complété et indique désormais : • D’une part, que le mécanisme d’interruption « n'est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d'argent en cas d'exercice de ces droits ». • Et d’autre part que cette modification « a un caractère interprétatif ».
Cette précision est essentielle puisqu’elle induit, en application de la Jurisprudence, le caractère rétroactif de ce texte. Dès lors, il faut comprendre que : a) Le mécanisme de l’article L 271-1 du CCH, selon lequel l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, est censé n’avoir jamais fait l’objet d’un report ! AVRIL 2020 2 / 9 Autrement dit, le droit de rétractation est définitivement purgé s’il n’a pas été exercé par l’acquéreur avant son terme « normal » même si le délai a échu ou doit échoir entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020. b) De même, le délai légal de 14 jours d’exercice de la faculté de rétractation des mandats conclus hors établissement (article L221-18 du code de la consommation) est également censé n’avoir jamais été reporté. c) ATTENTION, le délai de réalisation de la condition suspensive légale d'obtention d'un prêt (article L 313-41 du code de la consommation) n’est pas un délai de rétractation.
Il ne bénéficie pas de cette interprétation. Cependant selon le Ministère de la Justice, il ne rentre pas non plus dans le champ d’application de l’article 2 précité, du fait qu’il s’agit in fine d’un délai contractuel. Selon nous, l’acquéreur bénéficie tout de même du mécanisme de report des délais pour exécuter une obligation contractuelle.
2) Modification des délais pour exécuter une obligation contractuelle sans subir de sanction (article 4 de l’ordonnance) et création d’un nouveau cas de report Le principe n’est pas modifié : les sanctions applicables au non-respect d’échéances contractuelles intervenant entre le 12 mars et le 24 juin 2020 sont toujours neutralisées. a) Remplacement du délai forfaitaire d’un mois par un délai glissant L'ordonnance initiale permettait au débiteur de l'obligation de l'exécuter, sans subir de sanction, jusqu'au 24 juillet 2020 (soit 1 mois après la fin de la période). Ce système « forfaitaire » est remplacé par un système « glissant ». Il s'agit d'une suspension du délai qui recommence à courir au terme de la période juridiquement protégée, soit après le 24 juin 2020. L’obligation à exécuter sous peine de sanction visée peut porter sur une somme d’argent lorsque l’échéance intervient entre le 12 mars et le 24 juin 2020.
Exemple : la notification de l’acte de vente a fait l’objet d’une première présentation le 5 mars 2020. Selon l’ancienne interprétation de l’ordonnance, l’acquéreur pouvait se rétracter jusqu’au 3 juillet 2020 et s’est laissé le temps de la réflexion. Or selon la nouvelle interprétation applicable rétroactivement, il ne pouvait se rétracter que jusqu’au 17 mars 2020. Le droit de rétractation est donc purgé irrévocablement.
L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période a suscité certaines difficultés d’interprétation et d’application notamment dans le domaine immobilier.
L’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de covid-19 la modifie et la complète.
1) Le délai légal de rétractation est censé n’avoir jamais été interrompu. L’article 2 de l’ordonnance 2020-306 prévoit que « Tout acte, …, prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, …. qui aurait dû être accompli entre le 12 mars et le 24 juin 2020, sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.
Cet article 2 est complété et indique désormais : • D’une part, que le mécanisme d’interruption « n'est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d'argent en cas d'exercice de ces droits ». • Et d’autre part que cette modification « a un caractère interprétatif ».
Cette précision est essentielle puisqu’elle induit, en application de la Jurisprudence, le caractère rétroactif de ce texte. Dès lors, il faut comprendre que : a) Le mécanisme de l’article L 271-1 du CCH, selon lequel l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte, est censé n’avoir jamais fait l’objet d’un report ! AVRIL 2020 2 / 9 Autrement dit, le droit de rétractation est définitivement purgé s’il n’a pas été exercé par l’acquéreur avant son terme « normal » même si le délai a échu ou doit échoir entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020. b) De même, le délai légal de 14 jours d’exercice de la faculté de rétractation des mandats conclus hors établissement (article L221-18 du code de la consommation) est également censé n’avoir jamais été reporté. c) ATTENTION, le délai de réalisation de la condition suspensive légale d'obtention d'un prêt (article L 313-41 du code de la consommation) n’est pas un délai de rétractation.
Il ne bénéficie pas de cette interprétation. Cependant selon le Ministère de la Justice, il ne rentre pas non plus dans le champ d’application de l’article 2 précité, du fait qu’il s’agit in fine d’un délai contractuel. Selon nous, l’acquéreur bénéficie tout de même du mécanisme de report des délais pour exécuter une obligation contractuelle.
2) Modification des délais pour exécuter une obligation contractuelle sans subir de sanction (article 4 de l’ordonnance) et création d’un nouveau cas de report Le principe n’est pas modifié : les sanctions applicables au non-respect d’échéances contractuelles intervenant entre le 12 mars et le 24 juin 2020 sont toujours neutralisées. a) Remplacement du délai forfaitaire d’un mois par un délai glissant L'ordonnance initiale permettait au débiteur de l'obligation de l'exécuter, sans subir de sanction, jusqu'au 24 juillet 2020 (soit 1 mois après la fin de la période). Ce système « forfaitaire » est remplacé par un système « glissant ». Il s'agit d'une suspension du délai qui recommence à courir au terme de la période juridiquement protégée, soit après le 24 juin 2020. L’obligation à exécuter sous peine de sanction visée peut porter sur une somme d’argent lorsque l’échéance intervient entre le 12 mars et le 24 juin 2020.
Exemple : la notification de l’acte de vente a fait l’objet d’une première présentation le 5 mars 2020. Selon l’ancienne interprétation de l’ordonnance, l’acquéreur pouvait se rétracter jusqu’au 3 juillet 2020 et s’est laissé le temps de la réflexion. Or selon la nouvelle interprétation applicable rétroactivement, il ne pouvait se rétracter que jusqu’au 17 mars 2020. Le droit de rétractation est donc purgé irrévocablement.